Successions, Acquisitions, Patrimoine... Conseils Immo à Aix (13)

Les contextes dans lesquels nous intervenons sont variés, nous nous adaptons aux besoins de nos clients

Les contextes rencontrés sont généralement les suivants :

règlements de successions, donations, partages, indivisions, divorces, en phase amiable comme précontentieuse
estimations, conseils précédant ventes ou acquisitions, renégociations de loyers
problématiques fiscales (Impôt sur la Fortune (ISF), Impôt sur la plus-value, …)
prêt relais, garantie financières, financement, refinancement, octroi de crédit
estimations nécessitées au cours de la vie des Sociétés Civiles Immobilières (SCI), estimations de la valeur des parts de SCI
réflexions et recherches d’optimisation patrimoniale, arbitrage, conseil à l’investissement
estimation de loyers commerciaux, estimations de droits au bail et fonds de commerce
cessions, acquisitions, apports en société, transmissions d’entreprises ou de parts sociales
externalisation de patrimoine, Sell and Lease Back
obligations comptables, fiscales, législatives ou réglementaires

réflexions patrimoniales, arbitrages et conseils à l’investissement
montage de projets d’acquisition, de cession, commercialisation locative
mise en place ou échéance de baux emphytéotiques ou baux à constructions, cession des droits du bailleur/ du preneur
conciliation et médiation foncière (désenclavement, dessertes, servitude, suivi des problématiques lors de projets d’aménagements, lotissements, …),
analyse des marchés immobiliers et fonciers
litiges entre propriétaires et locataires
mise en place ou échéance de baux emphytéotiques ou baux à constructions, cession des droits des bailleurs/preneurs
nécessités réglementaires, comptables ou fiscales, estimations des composants d’un immeuble, respect des normes IAS – IFRS
procédures de désenclavement, servitudes, chemins d’exploitations
cessions de fonds de commerces, de droit au bail

Nous nous proposons de déterminer :

La valeur vénale de marché

La valeur locative de marché, la valeur locative de renouvellement

La valeur en poursuite d’usage

La juste valeur (normes comptables IAS – IFRS)

Le prix de vente forcée

La valeur hypothécaire

La valeur d’apport

La valeur du droit au bail

La valeur de l’indemnité d’éviction

Valeur vénale de marché

Somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate et où [es parties ont, l’une et l‘autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :

La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur, (« willing buyer and seller »)
La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature, du bien et de la situation du marché, (« after proper marketing »)
Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec des moyens adéquats
L’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation (« arm’s-lenght transaction »).

Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ( « market value ») ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5novembre 1990 concernant les compagnies d’assurances, par le code de la sécurité sociale aux articles R 931-10-42, par le code de la mutualité article R 2 12-54 et par le code des assurances article R 322-20-1).

Valeur locative de marché

La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise.
Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.
La valeur locative de marché correspond donc au montant qui devrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée, les conditions suivantes étant supposées réunies :

La libre volonté du locataire et du propriétaire.
La conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré.
La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location.
La présentation préalable du bien aux conditions du marché, sans réserve, avec des moyens de commercialisation adéquats.
L’absence de facteur de convenance personnelle.
Une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur

Le terme de valeur locative de marché suppose qu’il n’y ait pas de versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit, au propriétaire (pas de porte ou droit d’entrée), parallèlement ou en sus du loyer.

Valeur en poursuite d’usage

Notion utilisée pour l’évaluation d’un bien immobilier occupé par un propriétaire-utilisateur, notamment aux fins d’intégration dans les documents financiers de l’entreprise. Elle est définie comme étant la valeur pour laquelle un bien immobilier s’échangerait à la date de l’expertise entre un vendeur libre et un acquéreur libre, au cours d’une transaction dans laquelle les parties disposent d’un délai raisonnable pour la négociation, en l’absence de facteur de convenance personnelle

Elle suppose que l’acquéreur pourra avoir la jouissance libre de l’ensemble des parties de l’immeuble qui sont nécessaires à l’activité, et occulte toutes les utilisations alternatives potentielles et toutes les caractéristiques du bien qui seraient de nature à faire différer sa valeur vénale de la valeur minimale d’un immeuble rendant un service équivalent.

Juste valeur

La juste valeur est un concept défini par les normes comptables internationales IFRS. Toute entreprise cotée à la bourse d’un pays membre de l’Union Européenne prépare ses comptes consolidés en respectant les normes IFRS.

Les nomes IAS 16 (immobilisations corporelles) et IAS 40 (immeubles de placement) concernent particulièrement les biens immobiliers. La première traite principalement des immeubles d’exploitation, la deuxième des biens immobiliers détenus par les investisseurs. Elles permettent à une entreprise de choisir parmi deux méthodes de comptabilisation de leurs actifs immobiliers, à savoir :

Le modèle de la juste valeur
Ou le modèle du cout.

Le premier est conseillé mais non obligatoire pour les immeubles de placement alors que le deuxième est retenu le plus souvent pour les immeubles de ‘exploitatiuon.

Les sociétés cotées en France sont dans l’obligation de déterminer la juste valeur de kleurs actifs dans le cadre de la préparation de leurs comptes consolidés.

Prix de vente forcée

Valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quel que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.

Valeur hypothécaire

Conformément à la Directive Crédit 2014/17/UE, la valeur hypothécaire correspond à une valorisation qui doit être appréciée de façon conservatrice dans le but de céder à terme l’immeuble. Elle repose sur une notion de revenus stabilisés dans le temps.

L’objectif de la valeur hypothécaire est de fournir une valeur durable à long terme, qui évalue l’adéquation d’un immeuble en tant que garantie d’un prêt hypothécaire indépendamment des fluctuations futures du marché et selon un principe plus stable. Elle fournit un chiffre, généralement inférieur à la valeur vénale et, par conséquent, capable d’absorber les fluctuations à court terme du marché, tout en reflétant avec précision la tendance sous-jacente à long terme sur le marché.

Les établissements de crédit devront s’assurer que l’expert chargé de l’évaluation possède bien les qualifications requises, qu’il est, a minima, affilié à l’une des organisations professionnelles signataires de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et s’est donc engagé à respecter les normes édictées par ladite charte.

Valeur d’apport

La valeur d’apport est celle qui peut être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif. Elle est fonction de la nature de l’opération et de la destination des biens convenue entre les parties. Cette valeur n’existe pas sui generis, mais seulement dans le cadre d’une opération précise. Il appartient donc aux parties (apporteurs et apportées) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calcul), doivent être choisis et ce, sous le contrôle des commissaires aux apports.

Valeur de droit de bail

Il s’agit du prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur. Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. En matière de commerces, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.
L’évaluation d’un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croit avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail, ainsi qu’avec la qualité de l’emplacement.

Nature et gamme des commerces autorisés dans les locaux.
Durée du bail et durée restant à courir.
Faculté de sous-location ou autres dispositions.
Rapport entre loyer de marché et loyer effectivement perçu.
Charges et conditions du bail.
Qualité de l’emplacement.

Il convient de bien distinguer le droit au bail :

d’une part, du fonds de commerce dont il peut être l’une des composantes,
d’autre part, du droit d’entrée ou du pas de porte qui s’analysent quant à eux comme la contrepartie financière d’avantages, lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui est versée au propriétaire et lui reste définitivement acquise.

Si le pas de porte est légal, son interprétation juridique est plus aléatoire, Soit il correspond à un supplément de loyer payé d’avance, soit il peut être interprété comme la contrepartie d’éléments de diverses natures (avantages commerciaux autres que le loyer, la dépréciation de l’immeuble, etc.)

La valeur de l’indémnité d’éviction

L’indemnité d’éviction due au commerçant évincé est égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail (Art L 145-28, Art 145-29, Art 145-30 du code de Commerce). Le propriétaire peut ne pas renouveler le bail. Il n’a pas d’obligation de motivation. En cas de refus de renouvellement, l’indemnisation du locataire évincé doit respecter les principes suivants :

L’indemnité principale
Si le commerçant perd sa clientèle, il sera indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce à l’identique de celui qu’il perd, déterminé selon les usages de la profession. Il s’agit de l’indemnité d’éviction de remplacement.
Si au contraire, il peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation, il lui est alloué la valeur du droit au bail – pour des locaux « à l’identique » des locaux évincés (qualité et surface) – et la contrepartie financières du manque à gagner temporaire pour l’exploitation (voir ci-après indemnités accessoires), même si l’exploitation est déficitaire ou très peu bénéficiaire. Il s’agit de l’indemnité d’éviction de déplacement.
Il n’y a pas en principe d’indemnité de droit au bail si le loyer est déplafonné ou accessible au déplafonnement excepté pour des situations exceptionnelles.

Nota : Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur la plus élevée entre celle du fonds de commerce et celle du droit au bail.

Les indemnités accessoires

Indemnité de réemploi
Frais de déménagement et de réinstallation
Trouble commercial
Perte sur stocks
Frais d’installation non amortis
Frais de réinstallation
Frais de licenciement du personnel
Frais divers en cas de transfert

N.B. :
Des considérations supplémentaires sont à prendre en compte concernant la fixation et le paiement de l’indemnité d’éviction

Tous nos clients

Découvrez