Aix-en-Provence est une ville dont on parle beaucoup, ses attraits sont manifestes. Elle dispose effectivement d’un patrimoine architectural et culturel exceptionnel, au sein d’un environnement naturel de choix. Économiquement, Aix-en-Provence est attractive dans un jeu d’équilibres sans cesse réajustés avec sa grande voisine qu’est Marseille. Aix-en-Provence est enfin un pôle universitaire majeur attirant près de 35 000 étudiants.

L’ensemble de ces atouts font d’Aix-en-Provence et ses alentours, un pays où il fait bon vivre, amenant à lui aisément salariés, entreprises, retraités et touristes. Le PIB par habitant de la commune est le 3^ème de France.

La conséquence inéluctable sur le marché immobilier du tableau ainsi dressé est la suivante : un marché en situation favorable, porté par une demande importante, une offre souvent insuffisante. En termes de prix moyens dans l’immobilier ancien, Aix-en-Provence se positionne au-dessus d’importantes villes françaises dont la réputation et l’attractivité sont connues de tous (Lyon, Bordeaux, Nice, Nantes notamment).

Ce préambule étant exposé, nous nous proposons ici d’établir un état de ce marché immobilier sur lequel on peut entendre et lire beaucoup de choses sans toujours s’y retrouver aisément. Nous dresserons tout d’abord quelques traits caractéristiques du marché immobilier aixois, puis nous exposerons un état chiffré et succinct de ce même marché.

ORIGINALITÉ DU MARCHE IMMOBILIER AIXOIS

Trois catégories d’acquéreurs

Précisons en premier lieu que ce qui fait la particularité du marché immobilier aixois est la conjonction de trois catégories d’acquéreurs très différents, conjonction observée rarement en France dans des villes de dimension égale. Ainsi Aix-en-Provence voit se presser sur son marché immobilier : cadres, salariés, entrepreneurs à la recherche d’une résidence principale (1), retraités souhaitant s’établir pour leurs vieux jours (2), acquéreurs français et étrangers en recherche d’une résidence secondaire, d’un lieu de villégiature pour une partie seulement de l’année (3).

Concernant la première catégorie d’acquéreurs, il est à noter deux éléments :

De plus en plus de cadres travaillant à Paris ou ailleurs font le choix de s’installer en famille à Aix-en-Provence, avec une grande mobilité en semaine (TGV, avions) et des week-ends assurés en Provence, …

Aix-en-Provence attire au sein de la région et dans les Bouches du Rhône en particulier, ainsi de nombreux acquéreurs ne travaillant pas nécessairement à proximité d’Aix (pourtour de l’Etang de Berre, Fos-sur-Mer, Marseille, Manosque, Cadarache, …) cherchent pour autant à s’installer dans ses environs.

Cette conjonction originale provoque, on le comprend aisément, une concurrence accrue entre acquéreurs et cette demande très soutenue que nous avons évoquée ci-avant.

Deux marchés coexistent

Le parc immobilier Aixois présente en outre un marché très hétérogène, car il n’est naturellement et fort heureusement pas composé que de biens immobiliers d’exception vendus à prix avoisinants le marché parisien. Il présente ainsi une mixité bienvenue. Se côtoient ainsi sur le marché pour des appartements de dimension identique des prix allant de 2 800 à 9 000 € par m², constat effectué au 1^er semestre 2017 ! L’hétérogénéité est telle, qu’en exagérant un peu on peut parler de l’existence de deux marchés : un marché pour les biens standards, simples, intéressant guère les cadres fortunés et les personnes en recherche de résidences secondaires et de villégiature et un marché composé de biens dont la localisation et les prestations sont de premier ordre et présentant des prix inatteignables pour la très grande majorité des aixois. Il est indéniable pour autant que cette situation tire l’ensemble des prix du « premier marché » à la hausse.

Les terrains à bâtir : denrée rare

Trouver un terrain à bâtir à Aix-en-Provence représente depuis de nombreuses années un vrai parcours du combattant. Ainsi sur le Bassin Aixois (Aix et les communes voisines que sont Eguilles, Venelles, Saint-Marc-Jaumegarde, Vauvenargues, Ventabren, Saint-Cannat, Cabriès, Le Tholonet) seulement 36 terrains se sont vendus entre le 1^er mai 2016 et le 30 avril 2017. Pour comparaison, dans le même temps 144 terrains se sont vendus autour de l’Etang de Berre, 61 à Gardanne et son bassin du versant Nord du massif de l’Etoile, 42 sur le seul territoire de La Ciotat et Ceyreste.

Ce faible stock de terrains disponibles s’explique principalement par le retard pris pour que soit approuvé le Plan Local d’Urbanisme de la commune. Sans modification importante du zonage aixois, très peu de réserve foncière constructible ne pouvait se rendre disponible pour satisfaire l’appétit des accédants à la propriété. Cette situation marquée par une demande importante et une offre très faible a eu pour effet de renchérir très fortement les prix. Ainsi entre les printemps 2016 et 2017, le prix médian des terrains vendus a bondi de 10 %.

Cette situation devrait évoluer, le Plan Local d’Urbanisme a été approuvé en 2015 et des projets de lotissement commencent à voir le jour.

QUELQUES CHIFFRES …

Les appartements

Entre les printemps 2016 et 2017 les prix des appartements anciens ont présenté une stabilité de valeur sur la commune d’Aix-en-Provence, avec un prix médian au m² de 3 800 €, quand sur le seul centre-ville ce prix médian se situait à hauteur de 4 370 €. Les prix les plus bas se trouvant à l’Ouest, au sein du quartier du Jas-de-Bouffan, à hauteur de 2 600 € pour le prix médian au m². La ville étudiante qu’est Aix-en-Provence voit les prix des studios et petits T2 se placer à des niveaux particulièrement élevés avec un prix médian au sein du centre-ville de près de 5 000 €/m² et une fourchette de prix médians au sein des différents quartiers de la commune comprise entre 4 000 et 5 400 € … Un studio de 14 m², situé rue Mérindol, s’est vendu pour 6 285 € en avril 2017.

Neuf, en état futur d’achèvement, un studio de 25 m² situé avenue Robert Schuman, face aux Facultés, s’est vendu pour près de 193 000 € en mars 2017, soit pour presque 7 800 € par m².

Pour comparaison, à Marseille dans le même temps, le prix médian des studios dans les quartiers centraux du Palais de Justice ou de Vauban se situait à hauteur de 2 200 € par m², 3 560 € par m² dans le quartier huppé de Perier. A Salon-de-Provence, le prix médian des studios se situait à hauteur de 2 550 € par m² sur la même période.

Les maisons

Au sein de la commune d’Aix-en-Provence, trouver une maison de plus de plus de 4 pièces m² en bon état pour moins de 450 000 € est très rare.

Au cours des mois d’avril et mai 2017, 30 ventes de maisons anciennes ont eue lieu, soit 15 par mois ce qui représente bon an, mal an le flux moyen de ventes sur la commune. Seules 5 ventes sur les 30 réalisées ont concernées des valeurs inférieures à 500 000 €, soit 17 %. Dans le même temps 9 ventes concernaient des maisons vendues pour plus de 800 000 €. Le prix médian des 30 maisons ainsi vendues se trouvait à 633 000 €, le prix moyen lui s’est établi à hauteur de 728 000 €.

Les maisons de 4 et 5 pièces se sont cédées pour un prix moyen de 516 000 € et un prix médian de près de 470 000 €. Les valeurs médianes de vente semblent être stabilisées depuis 3 ans.

Ce que nous avons exprimé ci-avant eu sein de cet article sur l’existence de deux marchés à Aix-en-Provence s’illustre bien au sujet des maisons anciennes : autant de ventes se sont réalisées au-delà de 630 000 € qu’en-deçà de cette valeur. En effet, les maisons de nature et de facture simples, de 4 à 7 pièces, inclues dans un environnement urbanisé se sont cédées systématiquement pour des prix inférieurs à 650 000 €. Elles ont répondu aux besoins majoritairement de primo ou secundo-accédants, établis à Aix-en-Provence pour des raisons professionnelles et disposant d’un pouvoir d’achat raisonnable. Dans le même temps, 15 maisons se sont vendues pour des prix supérieurs à 630 000 €, avec un maximum atteint pour une maison vendue pour 1 660 000 €. Ces maisons aux atouts souvent exceptionnels, dont les abords d’Aix-en-Provence sont truffés, ont répondu aux attentes de français et d’étrangers en recherche de résidence principale et souvent secondaire, sur un marché décorrélé du premier marché précédemment exposé.

Ainsi va le marché immobilier aixois, …

Gabriel BONFORT