Un cadre européen et national

La Directive européenne dite « Sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel » (Dir. N°2014/17/UE), transposée en droit français par ordonnance en date du 25 mars 2016 et un décret adopté le 13 mai 2016 modifient les règles applicables au crédit immobilier. Prévus pour entrer en application à partir du 1er juillet 2016, ces textes portent sur les « modalités d’offre, de distribution et d’exécution » des prêts bancaires.

Cette nouvelle législation introduit des dispositifs permettant d’améliorer l’information des consommateurs, d’encadrer un peu plus strictement l’octroi de crédit avec une étude plus importante de la solvabilité de l’emprunteur.

La nécessité de réaliser une expertise immobilière pour estimer la valeur hypothécaire

Afin de répondre à ces ambitions, entre autres obligations introduites, dans le cadre de l’octroi de prêts hypothécaires ou de prêts relais il est imposé la réalisation d’une expertise immobilière de l’ensemble immobilier concerné. Par ailleurs, sont établies des règles encadrant l’expertise immobilière en question et les qualifications de l’Expert.

Dans le cadre de l’octroi de prêts immobiliers, les établissements financiers ont toujours eu la possibilité d’ordonner l’expertise du bien concerné. Depuis le 1er juillet 2016, une expertise immobilière devra être ordonnée pour tout octroi de crédit hypothécaire et de prêt relais afin que puisse être établi la valeur hypothécaire du bien immobilier financé.

Un encadrement de l’intervention de l’Expert

Il est imposé à l’Expert :

  • D’être membre d’une organisation professionnelle signataire de la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière et de s’engager à appliquer les normes internationales
  • D’être indépendant du processus de décision d’octroi de crédit
  • De justifier de ses compétences (diplômes) et de sa formation continue dans les domaines techniques, juridiques, fiscaux et comptables (20 heures par an)
  • D’établir son évaluation après analyse de toutes les pièce utiles mises à sa disposition
  • De rendre un rapport d’expertise dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux dont pris en compte

Il est imposé à l’organisme prêteur / la banque :

  • De conserver sur support durable le rapport d’expertise et les documents justifiant que l’Expert évaluateur
  • D’adopter des mesures garantissant l’absence de conflits d’intérêts et d’influence sur l’Expert évaluateur

L’analyse du Cabinet BONFORT

Face à l’inexistence en France d’un titre réglementé d’Expert Immobilier, l’Etat Français a fait le choix judicieux de faire reposer la réglementation de l’Expertise immobilière dans ce contexte de financement sur la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière et sur les organismes qui en sont signataires. S’appuyer sur la profession pour sa part réglementée d’Expert Foncier aurait pu être une autre solution, peut-être trop restrictive car ne permettant pas aux Experts immobiliers non Experts Fonciers d’intervenir.

La certification Recognised European Valuer (REV) mis en place par TEGoVA (groupement européen des organismes d’Experts évaluateurs en immobilier) et plus précisément les contraintes et obligations que la certification impose répondent exactement à ce qu’ordonnance et décrets d’application ont édictés.

La certification REV non citée par le législateur devient pour autant aujourd’hui de fait l’élément de reconnaissance et de fiabilité attendues par les établissements financiers.

Cette nouvelle réglementation, imposant le recours systématique dans certains cas à l’intervention d’un Expert en évaluation immobilière est annoncé par certains comme une complication du processus d’octroi de crédit, n’apportant que peu d’intérêts. Nous considérons au contraire que lorsque l’expertise est réalisée par un Expert réactif et en connaissance des attentes de la banque, elle n’est plus l’élément de complication attendue mais un moyen pour le prêteur de se prémunir d’un risque hypothécaire potentiellement existant et pour l’emprunteur de s’assurer que son achat s’effectue à juste prix ou son prêt relais est établi sur des bases sérieuses concernant la valeur du bien détenu, pas encore vendu.

 

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